Entre escrituras y engaños: cómo evitar fraudes inmobiliarios en el Estado de México
Especiales | Revista TMX | Estado de México
Ecatepec, Estado de México.- En el Estado de México, comprar una vivienda puede convertirse en un verdadero campo minado para quienes no conocen los requisitos legales que respaldan la propiedad. Casos de compradores que terminan pagando por inmuebles sin escrituras, con hipotecas ocultas o ubicados en zonas irregulares son cada vez más comunes, según datos de autoridades municipales y notariales.
De acuerdo con la Ley del Notariado y el Código Civil del Estado de México, toda compraventa de un bien inmueble debe formalizarse ante un notario público y quedar inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Sin embargo, en la práctica, muchas operaciones se cierran con simples contratos privados o “promesas de venta” que no otorgan certeza jurídica. “El riesgo es que, sin escritura inscrita, el comprador no es reconocido legalmente como dueño”, advierte personal del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM).
Uno de los problemas más frecuentes ocurre cuando el supuesto vendedor no es el titular inscrito en el registro, o cuando la propiedad arrastra deudas de predial, agua o incluso embargos judiciales. Para evitarlo, la ley permite solicitar una constancia de libertad de gravamen y una certificación de la situación jurídica del inmueble. Ambos documentos son emitidos por el IFREM y resultan indispensables para confirmar que no existen cargas ni litigios pendientes.
Otro punto crítico es la ubicación y uso de suelo. Autoridades municipales señalan que existen fraccionamientos y colonias completas que, pese a tener casas construidas, carecen de autorización oficial para uso habitacional. El comprador, al adquirir en estos sitios, no solo arriesga su inversión, sino que también puede enfrentar órdenes de demolición o problemas para contratar servicios básicos.
En materia fiscal, la compraventa de una vivienda también implica obligaciones. El vendedor debe estar al corriente en el pago de impuestos y derechos, y en algunos casos cubrir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación. El comprador, por su parte, debe pagar el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, cuyo monto varía según el municipio. Todos estos pagos deben quedar asentados en la escritura, la cual se inscribe en el Registro Público para otorgar plena seguridad jurídica.
Notarios mexiquenses coinciden en que la compra de una casa no debe concretarse sin la intervención de un fedatario. Además de elaborar y protocolizar la escritura, el notario verifica la identidad de las partes, la validez de los documentos, el estado legal del inmueble y retiene los impuestos correspondientes para su pago. “Es la única manera de blindar la operación y evitar que, en unos años, aparezca un tercero reclamando la propiedad”, apunta un fedatario consultado.
En un mercado inmobiliario donde las redes sociales y plataformas digitales facilitan el contacto directo entre vendedores y compradores, la recomendación de expertos es no dejarse llevar por precios atractivos ni cerrar tratos sin respaldo legal. La realidad, advierten, es que en el Estado de México la única compra segura es aquella que se realiza cumpliendo cada requisito de ley, por más tedioso que parezca el proceso.
